Nowe zasady ustalania cen przez deweloperów – co się zmienia od 13.02.2026?

📅 13 lutego 2026 r. wchodzą w życie istotne zmiany w prawie, które mają ujednolicić sposób ustalania cen nieruchomości przez deweloperów i zwiększyć ochronę nabywców. Dotyczą one przede wszystkim transparentności oraz sposobu obliczania metrażu, który stanowi podstawę ceny. 

🧾  Dlaczego zmiany są potrzebne?

W dotychczasowym systemie deweloperzy mogli stosować różne metody liczenia powierzchni mieszkań i domów — co często prowadziło do niejasności i sporów prawnych. Przykładowo:

• powierzchnia użytkowa bywała mierzona w różny sposób,
• do ceny mogły być doliczane „metry pod ściankami działowymi” albo inne powierzchnie, które w rzeczywistości nie są częścią użytkową lokalu.  

To mogło skutkować tym, że nabywca płacił więcej niż wynikało to z rzeczywistej funkcjonalnej powierzchni mieszkania — a różnica mogła sięgać nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. 

📊  Główne zmiany od 13 lutego 2026 r.

✅ 1. 

Cena powiązana wyłącznie z powierzchnią użytkową

Nowe przepisy bezwzględnie nakazują, aby cenę nieruchomości ustalać na podstawie powierzchni użytkowej obliczonej zgodnie z właściwą Polską Normą. Oznacza to, że:

• powierzchnia pod ścianami działowymi nie jest wliczana do powierzchni użytkowej,
• nie można stosować zabiegów typu „powierzchnia rozliczeniowa”, „sprzedażowa” czy „netto” wymyślonych przez deweloperów, które wcześniej mogły sztucznie podnosić cenę.  

📌 Dzięki temu nabywcy będą płacić wyłącznie za rzeczywistą, użytkową powierzchnię, co ułatwi porównywanie ofert i zapobiegnie nieuczciwym praktykom. 

🔍  Inne obowiązki deweloperów wynikające z nowelizacji

Choć sama zmiana z 13 lutego dotyczy głównie metody ustalania ceny, warto pamiętać o szerszym kontekście regulacji wprowadzanych w ostatnich latach w polskim prawie:

📌  Jawność cen na stronach deweloperów

Już wcześniej — od 11 lipca 2025 r. — obowiązuje przepis nakazujący deweloperom:

• publikować na własnej stronie internetowej cenę brutto za 1 m² powierzchni użytkowej,
• pokazywać cenę za cały lokal, dom czy miejsce postojowe oraz pomieszczenia przynależne,
• ujawniać wszystkie dodatkowe koszty, które nabywca musi ponieść.  

Ustawa nie dopuszcza widełek cenowych „od–do” — każda oferta musi zawierać konkretną, jednoznaczną cenę.  

🏘️  Co to oznacza dla kupujących?

✔️ Większa przejrzystość i uczciwość cen – będziesz wiedział dokładnie, za co płacisz,

✔️ Łatwiejsze porównanie ofert – ceny rzetelnie oparte na tej samej metodzie liczenia powierzchni,

✔️ Potencjalne oszczędności – wstrzymanie się z zakupem do wejścia w życie nowych zasad może oznaczać niższe koszty zakupu (szacunki sięgają nawet dziesiątek tysięcy złotych różnicy w przypadku większego mieszkania). 

🧠  Podsumowanie

Nowe zasady obowiązujące od 13 lutego 2026 r. stanowią ważny krok w kierunku większej transparentności i uczciwości rynku deweloperskiego. Dzięki ujednoliceniu metody liczenia powierzchni użytkowej oraz ścisłym regułom publikacji cen:

• nabywcy będą lepiej chronieni,
• inwestycje będą bardziej porównywalne,
• rynek stanie się bardziej przejrzysty.  

Jeśli planujesz zakup mieszkania lub domu od dewelopera — warto mieć to na uwadze przy podejmowaniu decyzji zakupowej.